今年二季度，美國房價飆升22.9%，達到創(chuàng)紀錄的35.79萬美元。

美國強勁的購房需求繼續(xù)壓倒性地超過待售房屋的供應，美國幾乎每個角落的房價都出現(xiàn)飆升。雖然近幾個月來購房狂潮已經(jīng)顯示出放緩的跡象，但房價的增長仍未冷卻。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(National Association of Realtors)周四表示，該協(xié)會追蹤的183個城區(qū)中，有182個地區(qū)第二季度獨棟現(xiàn)房銷售價格中值較上年同期有所上升。其中94%的城區(qū)房價中值較上年同期上漲了10%以上。今年春季，美國的購房狂潮推動94%的大城市地區(qū)的房價以每年10%或更大幅的速度上漲。

由于全國各地的買家都在爭搶稀缺的房源，二季度一套現(xiàn)有獨棟住宅的價格中值較上年同期上漲了23%，達到35.79萬美元的歷史最高水平。買盤普遍上漲。該研究還顯示，在調(diào)查的183個城區(qū)中，有173個在去年同期實現(xiàn)了兩位數(shù)增長，高于第一季度的89%。

是什么推動了美國民眾的買房需求？

較低的抵押貸款利率在一年多的時間里刺激了火熱的美國房地產(chǎn)市場，庫存短缺推動房價不斷走高。購房者很難找到他們負擔得起的房產(chǎn)，美國5月份二手房銷量連續(xù)第四個月下滑。過去一年，低利率和遠程辦公的現(xiàn)象刺激了新的購房需求，房價已經(jīng)攀升。與此同時，由于潛在賣家取消或推遲了搬遷計劃，市場上的可售房屋數(shù)額有所下降。在一場競價大戰(zhàn)之后，那些進入市場的房子很快就被賣掉了。

但在過去幾個月里，高房價吸引了更多賣家進入市場，并將一些買家推到了一邊。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin Corp.的數(shù)據(jù)，截至8月1日的四周活躍上市量比截至3月的四周近期低點增長了13%。

許多第二季度房價漲幅最大的都市區(qū)位于南部和西部，不過漲幅最大的是馬薩諸塞州的Pittsburgh，房價中值較上年同期上漲46.5%。緊隨之后的是德克薩斯州的Austin，漲幅為45.1%，和佛羅里達州的Naples，增長41.9%。

房價上漲對想要成為房主的租房者打擊尤其嚴重。第二季度，首次購房者的月供占收入的比例從上年同期的21%躍升至25%。

看到這里，或許大家已經(jīng)被這房價漲幅驚訝到，甚至會想到那部講述2008年美國房產(chǎn)泡沫的知名電影《大空頭》。

這一切真的會是泡沫嗎？

大概率不會。相反，該行業(yè)認為，最近的疲軟更多地是回歸正常。雖然過去12個月的房價上漲了驚人的17.2%，但房地產(chǎn)研究公司CoreLogic預測，未來12個月的房價只會上漲3.2%。

NAR首席經(jīng)濟學家Lawrence Yun表示，房地產(chǎn)市場看起來將從'過熱'轉(zhuǎn)向'回暖'，價格漲勢明顯放緩，首次購房者的住房負擔能力正在減弱。

Realtors集團的首席經(jīng)濟學家Lawrence Yun在報告中表示，在過去一年里，房價上漲和隨之而來的住房財富積累非常可觀，但不太可能在2022年再次出現(xiàn)，有跡象表明，更多的房產(chǎn)供應將進入市場，需求會有所減少。

房地產(chǎn)市場研究公司Zonda的首席經(jīng)濟學家阿里•沃爾夫在《財富》雜志上表示：隨著經(jīng)濟重新開放，人們重新開始旅游和與朋友家人們團聚，對住房的癡迷會略有減少。這就是為什么房地產(chǎn)市場通常具有季節(jié)性模式，2020年房地產(chǎn)市場的獨特之處在于，季節(jié)性明顯消失了。

盡管過去一年的房價像2008年之前一樣上漲，但2021年的走勢與那次泡沫完全不同。如果美國房地產(chǎn)泡沫破裂，可能需要出現(xiàn)供應過剩。美國目前處于這一范圍的另一端，在疫情期間下降了50%以上后，房屋庫存仍接近40年來的低點。更不用說，根據(jù)房地美(Freddie Mac)的數(shù)據(jù)，美國大約有380萬套單戶住宅在建。在2008年泡沫形成之前，每年的房屋建造量比現(xiàn)在高出30%左右。

此外，人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，美國房產(chǎn)低庫存將繼續(xù)被購房者的需求所抵消。正如《財富》雜志之前報道的那樣，美國正處于一個五年期間的中期，在這期間，出生于1989年至1993年的千禧一代人數(shù)最多，他們正步入30歲——這是首次購房真正開始的年齡。

但仍有一些不確定因素。

美國疫情導致抵押貸款利率跌至歷史低點，這為購房者節(jié)省了大量的抵押貸款，并允許他們將預算向北延伸。如果通脹擔憂令美聯(lián)儲受到驚嚇而提前加息，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負面影響。

許多經(jīng)濟學家預計，房價增長將在今年年底前放緩。資本經(jīng)濟(Capital Economics)高級房地產(chǎn)經(jīng)濟學家Matthew Pointon表示，雖然美國疫情促使許多人搬到異地工作，但隨著公司召回返工辦公室，這一趨勢可能會放緩。

此外，允許一些借款人暫停還款的抵押貸款延期計劃將于9月30日結(jié)束。目前仍有175萬借款人加入了貸款延期計劃，占美國抵押貸款的3.5%。如果這些房主選擇出售而不是重新還款，可能會導致房產(chǎn)庫存上升。